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"成功的最重要因素就是判断风险。" - 埃隆·马斯克
碧桂园，中国房地产巨头，现正面临着严峻的挑战。根据最新公告，碧桂园2023年1-9月的权益销售总额仅约1549.8亿元，同比下降了43.9%，较2021年同期更是下跌65.4%。尤其引人注目的是，刚刚结束的9月，碧桂园只能推售61.9亿元，同比骤降80.7%。
土地项目布局成困境源头
值得关注的是，这一时段恰逢全国各地取消了房地产限购政策的高峰期。然而，为何碧桂园等大型开发商反而销售不佳？问题的核心在于碧桂园的土地项目布局，越是取消限购，其销售就变得越为惨淡。原因显而易见：碧桂园的土地项目主要集中在三四线城市，一二线城市的占比相对极低。
换句话说，这些难卖的房产项目大多落户于三四线城市，市场饱和，销售前景堪忧。2023年，碧桂园的内地合同销售中，仅有3%位于一线城市，28%位于二线城市，高达69%位于三线城市。在房地产市场，增量主要集中在一二线城市，而越是三四线，销售就越为困难。
碧桂园的城市分布
碧桂园在广东省拥有272个项目，然而广州和深圳仅占其中的22个，其余250个项目分布在广深以外的城市。这些城市包括佛山、惠州、东莞、中山等，却都遭遇了断崖式的销售下跌。惠州甚至出现了5折促销，最终被房管局强制整改。在房地产市场，地段至关重要，地段差劲，碧桂园再如何努力也难以逆转颓势。
面临的经济压力与挑战
面对日益恶化的销售局面，碧桂园不得不摊牌。最新公告表明，公司正面临着4.7亿港元的到期债务，无法偿还。这使得碧桂园面对严峻的经济挑战。
然而，碧桂园作出了艰难而明智的决策：优先确保交付在建楼盘，以应对恶化的现金流问题。在这一决策下，碧桂园承认现金流不足，但承诺将优先用于保障购房者的权益。
境外债务与债权人大会
此外，碧桂园决定采用类似融创的策略，进行境外债务重组，涉及的本金高达93亿美元。境外债务问题一直困扰着中国房地产企业，融创为此提供了一个经典案例。其化债的模式主要依靠两种方法：
首先，将可以强制债务转换为股票的可转债全部转化为相应的股票，不能强制转化的债务则以协议价格进行转换。其次，通过借新债还旧债的方式，用新的借款替代旧的借款，延长还款周期。
**碧桂园摊牌与教训**
碧桂园面临的挑战和风险是不可小觑的，但在现有压力下，他们必须采取果断行动，确保不再重演恒大的悲剧。解决房地产危机的方法是多方面的，包括土地项目布局的调整和债务重组。此外，与购房者、债权人的沟通也至关重要。
在这个房地产市场的寒冬中，碧桂园必须敢于面对现实，采取明智的措施，以避免陷入更大的风险。通过保障购房者的权益、合理化债务、调整项目布局等措施，或许他们能够渐渐摆脱困境。
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发表于 2023-10-12 20:39:33
