今年5月份，70城房价出炉，整体一片哀嚎。
全国新建、二手住宅房价整体同比去年分别回落0.5和2.5个百分点。尤其是二手住宅，“普跌”成了大多数人的故事，从统计局的数据来看，只有9个城市的二手住宅同比在涨。
尤其是成都的房价，逆势上涨得最猛。
下面这张图中，我们对比了2023年5月成都的二手房价和全国、各线城市、前九大上涨城市的房价变动情况——成都二手商品住宅价格同比上行8.7%，比涨幅第二名的北京高5.9%，比一线城市整体涨幅高8.3%。
成都的新房表现也很突出，新建商品住宅价格同比上行8.3%，比涨幅第二名的杭州高3.2%，比一线城市整体涨幅高6.6%。
这种城市整体接近10%的房价涨幅，落在个别区县、个别楼盘身上，就是令人激动的“造富”神话。以武侯区的天府欣苑东区为例，2022年5月均价3.39万/平方米，今年5月就涨到了4.33万/平方米，涨幅将近30%，100平米的房子涨了接近一百万。
为什么成都的房价能逆势狂飙呢？
01
人口吸附能力在线
在2022年共潮生演讲中，我曾经提到过，城市人口的流向是影响一个城市房价极其重要的因素。
2013年以后，中国人口流向最根本的变化，是大量人口从小城镇向大城市涌入。除了北上深之外，所有城市的人口第一流向地都是本省省会。
成都的人口吸附能力如何呢？
数据显示，2022年末成都市常住人口达到2126.8万人，仅次于重庆、上海和北京。过去十年间，成都人口增量为709.02万人，位于全国第一。单从人口吸附能力来看，过去几年的成都猛极了。
今年2月底的时候，我去成都高新区进行了实地调研，在新经济场馆里，一张人才流动率动态监测平台图引起了我的注意。
它反映了三个现象——
第一，流入成都人口的质量很高，高端人才数量占比约16%；
第二，高技能人才留在成都的意愿很高；
第三，来自旁边以及超大型城市的人数占比很高，例如重庆、深圳、广州、杭州。
根据智联招聘数据，成都对年轻大学生、高学历人才的吸引力也非常可观。2022年应届生占人口总流入量的4.1%，位居全国第五，硕士及以上人才流入占比4.1%，位居全国第四。
02
高新技术产业的快速发展
2023年4月，一直在长三角从事高端医疗器械行业的南京海克医疗设备有限公司，将总部搬迁到了成都。这家成立于2005年的公司研发了具有世界先进水平的具有高强度自聚焦超声肿瘤治疗系统。
这并不是孤例。
在风起云涌的芯片行业，“搬向成都”也成了重要动向之一。2023年1月，紫光集团新增投资企业成都锦芯集成电路有限公司，在成都布局集成电路，投资额高达两千亿元。2023年4月，芯片界的大佬“高通集团”高调宣布，高通汽车芯片研发中心落户成都。
从经济增长情况和经济结构也能看出，成都的高新技术产业正在加速发展中。
2023年1-5月，成都市规模以上工业增加值同比增长4.5%，快于全国3.6%的同期增速。其中，从细分行业来看，航空航天器及设备制造业、医疗仪器设备及仪器仪表制造业、医药制造业、电子及通信设备制造业增加值分别同比增长22.5%、9.1%、8.8%、8.0%。
2022年5月，成都市正式印发《成都市“十四五”制造业高质量发展规划》，提出了几个非常重要的产业发展思路——
工业发展优先：规划提出全市规上工业增加值年均增速高于全市GDP增速1个百分点的目标，到2025年，工业规模占GDP比重达到26%以上。
突出发展支柱产业：瞄准世界级先进制造业集群建设目标，协同匹配城市功能定位，发展具有坚实基础和增长趋势的五大支柱产业，到2025年支柱产业集群规模突破4万亿，其中，打造电子信息、装备制造2个万亿级产业集群，集成电路、智能终端、高端软件、汽车制造、轨道交通、航空航天、生物医药、绿色食品、新型材料、能源环保装备等10个以上千亿级产业集群。
加快发展新兴产业：瞄准新科技革命群体性爆发方向，着眼5年内有望形成增量突破的领域，重点发展人工智能、前沿医学、医美产业、时尚产业、柔性电子、卫星互联网、超高清显示等，形成3-5个全球、全国产业地标，打造成都未来发展的战略增长点。
超前布局未来产业：瞄准中长期颠覆性技术的突破和产业化方向，培育发展区块链、量子互联网、分子诊断、光芯片、合成生物、6G、脑科学与类脑研究、第三代互联网（元宇宙）等未来产业。
从成都2022年完成IPO的情况来看，成都2022年成功上市了12家公司，在全部城市中次于北上广深、苏州、杭州、南京。从上市公司所在产业情况来看，成都在医药、机械制造、电子领域，具有比较优势。
03
价格洼地
成都的房价在过去一年逆势上涨的第三个原因是，处于价格洼地。
经历一波上涨过后，今年5月成都房产的均价是1.73万元/平方米，不到2万，排名位列全国第27，和西安、台州、海口相当。和上海7.01万、深圳6.81万、北京6.62万的均价比起来，成都房价显得相当便宜。
华为的一位高管曾算过这样一笔账：公司在北上广深核心地段拿地不难，但假设员工坐公共交通上班，单程30分钟内最低房价7万，单程1小时内最低房价4万，年轻员工要么买贵的房子背不起房贷，要么买便宜房子每天通勤累死。
从企业节省用工成本，员工过得舒适的角度（当然不止是这点考虑），华为开始把研发中心挪往二线城市，其中就包括挪向成都。
不止华为。2017年，罗永浩把位于北京、深圳等地方的行政、研发、设计等总部管理部门也挪到了成都。2021年，舍得酒业决定将总部及营销中心迁往成都。2023年，自媒体大V卢克文把工作室搬迁到了成都。
各路人马集体迁徙至价值洼地的成都，成了刺激成都房价上涨的重要因素。
那么为什么成都房价的绝对水平显著低于其他超大型城市呢？因为供地充足。
截至2022年4月，成都存量住宅用地总面积3202公顷，其中未动工土地面积占比约40.9%。这个比例在上海、深圳分别约为21.2%、25.9%。
土地储备重组，开发商的拿地成本就低，房子售价也低。成都的土地成本占房价比例约25%-35%，而在北京这个比例约30%-60%。
04
2022年的政策松绑
另外，2022年至今，政策“松绑”是成都楼市政策调控的主基调，更是成都楼市疯狂的直接诱因。
这些松绑政策包括但不限于：
- 2022年5月，成都推出“5.31新政”政策，购房资格放松。比如，限购门槛降低，原本的两年社保与两年户口限制降低为一年；只要在本市就业或者有户口就可以在近郊区买房；二胎家庭可以买三套等等。
- 2022年5月，成都推出降低公积金首付比例政策，成都公积金贷款首付比例下调10%，首套房首付比例20%，二套房首付比例30%。双职工家庭购买首套住房的最高贷款额度提高至80万，单职工单笔最高贷款额度为40万元。
- 从2022年下半年起，成都部分银行贷款年龄期限延长到85周，可做成需要子女担保的“接力贷”，这也让更多购房群体进入楼市。
- 2022年11月，成都推出优化区域限购政策，一二圈层区域，除高新南区外的其他区域，购房资格打通，也就是天新资格可以买近郊；三圈层增加购买套数限制；无房资格不再区分顺位，棚改资格并入无房资格。
- 2022年12月，成都推出父母投靠落户可购房政策，父母投靠成年子女入户的，可以作为单独家庭在户籍对应的限购区域购买一套住房。
- 2022年12月成都推出二手房可抵押过户的政策。在成都买卖二手房，无需买卖双方先支付按揭贷款剩余部分，而是带着抵押一起完成交易、过户。
而成都房价回暖的重要拐点，就是去年的“5.31新政”（见下图环比走势）。
2022年5月开始，成都是所有强二线城市里政策松绑较多较快的，限购限贷政策基本上都有一定程度松绑。
对比类似人口量级的超大型二线城市，成都购房政策也更为宽松。比如在杭州，落户杭州满5年，家庭限购2套，单身限购1套，父母投靠需要满3年才能购房。再比如郑州，2023年郑州市户籍居民家庭限购2套，单身限购1套，并没有成都的“父母投靠落户可购房”政策。
大家看到的是二手房屡创新高的表面事实，但这个现象的背后，是强大的买房、换房刚需在支撑。而刚需，一部分由人口和产业推动，一部分则由这些宽松政策推动。
05
暴涨背后：分裂的成都
虽然从平均房价上，成都普涨将近10%，但是成都不是一个成都，成都人的悲欢，也并不相通——成都内部房价正在剧烈的分化。
据房天下的数据，成都高新区6月均价为2.8万/平方米，较2022年同期涨幅超过20%，但就在区域内，房价也相当割裂。
文章开头提到的高新区武侯金茂府是今年以来成都较热门的小区，涨幅约30%。但离它10公里的御府花都，房价却波澜不惊，无人问津，房价甚至略有下跌。
而且2023年以来，成都有大量小区都处于零成交状态，房子卖不出去。
即使是高新区的金融城板块，开发相当成熟，有地铁、商业中心、学校配套，但板块内部的几个楼盘——鑫信合中心、枫丹国际、金房大榕湾，今年居然零成交。
非刚需、非主力户型、总价太高、房子太老旧、学区不确定性大......这些都成为了房子无人问津，甚至出现房价下跌的理由。
普涨的故事并不属于成都，平均房价大幅上涨的现象，蒙蔽了很多人的眼睛。
宽松政策刺激下，一轮刚需释放后，房价的内部分化，或许才刚刚开始——
房子不满足新增需求的任何缺点，都可能被房客带着放大镜被审视，被无限放大。
（主笔 / 靖 RA / 彦妮 责编 / 江雁）
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福遥写书丶福遥野外
穆尔西亚大学，你们找对机构了吗？
24fall集合啦！！！新生群开放！
发表于 2023-7-6 09:15:42
