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近期，联合资信发布了《日照市城市建设投资集团有限公司2023年跟踪评级报告》（以下简称“《报告》”），确定维持日照市城市建设投资集团有限公司（以下简称“日照城建投资集团”）主体长期信用等级为AA，维持“20日照城投MTN001”“21日照城投MTN001”信用等级为AA，评级展望为稳定;维持“22日照城投MTN001”信用等级为AA+，评级展望为稳定。
日照城建投资集团成立于2010年2月，注册资本5亿元，公司是日照市重要的基础设施建设和国有资产运营主体，主要负责开展土地开发整理、配套基础设施和安置房建设销售等工作，以及日照市市区旅游资源的运营管理。
旅游业务方面，日照城建投资集团主要负责运营万平口景区(国家4A级旅游景区)、东夷小镇和日出东方海之秀、水上公园等旅游资源；同时，公司主要在建旅游项目包括东湖宾馆、黄海之眼和日照开元森泊度假乐园，截至2023年3月末，上述3个项目计划总投资41.8亿元，已投资21.28亿元。
《报告》显示，2022年，日照城建投资集团（合并口径）营业总收入增至35.58亿元，利润总额降至0.6亿元；2021年，其营业总收入为 24.88亿元，利润总额为1.69亿元。
截至2022年末，日照城建投资集团资产总额增至233.04亿元，所有者权益增至52.62亿元，资产负债率升至77.42%，现金短期债务比降至0.1.
2022年，日照城建投资集团营业总收入主要来自安置房及商品房销售(占43.67%)和建材及商品销售 (占比26.85%)。2022年，公司安置房项目实现销售以及部分商品房项目交房，房地产销售收入同比增长31.17%。
2022年，日照城建投资集团大力拓展建材及商品销售业务，该业务收入较上年大幅增加9.09亿元。同期，代建工程业务收入较上年下降40.54%，原因是2022年主要的代建工程日照市城市大脑场馆和行政审批大厅等项目已基本结束。2021年和2022年，公司均未实现土地出让收入。
毛利率方面，2022年，日照城建投资集团综合毛利率较上年有所下降，主要系安置房及商品房销售业务毛利率、建材及商品销售毛利率下降所致。安置房销售系与街道、村委等协议销售，销售单价有所下降导致该业务毛利率大幅下降。由于当年销售建材及商品种类不同，建材及商品销售毛利率有所下降。
2023年1—3月，日照城建投资集团实现营业总收入5.34亿元，同比增长67.4%，主要系与上年同期相比，代建工程、旅游服务及景区运营及其他业务收入同比增加所致。同期，公司综合毛利率为18.08%。
日照城建投资集团主要负责日照市中心商务区及尚城花 园旧城改造项目的土地整理。同时，公司通过划拨方式取得土地，建设安置房并无偿分配给片区的安置村民，安置后剩余部分按建设成本价格优先向被安置居民销售。
日照城建投资集团将片区开发过程中土地整理、基础设施建设和安置房建设支出及产生的融资费用计入“存货-开发成本”，待土地出让和安置房销售后，根据当年出让地块对应的土地整理、配套基建及安置房成本确认为当年的土地整理成本，根据政府确认的出让地块应返还给公司的金额确认土地整理开发收入。
截至2023年3月末，中心商务区和尚城花园片区土地整理和安置房建设已完工，收储后可出让土地共计2823亩，土地整理业务累计投资68.18亿元，已累计确认土地开发整理收入81.09亿元，累计收到回款50.79亿元。截至2023年3月末，公司于2019年和2020年确认的土地整理业务收入均未收到回款，土地整理业务回款滞后。
安置房销售方面，中心商务区和尚城花园形成安置房可销售面积86.12万平方米，截至2023 年3月末，无偿安置部分均已完成分配，尚有14.42万平方米暂未销售。
2022年，日照城建投资集团确认安置房销售业务收入5.69亿元。
委托代建模式下，公司所承接项目的委托方主要为日照市的政府部门或事业单位，公司与委托方签订工程委托代建协议，由公司负责项目建设，项目建设资金由委托方自行筹集并 按合同约定的资金拨付节点或项目建设进度按比例拨付至公司，由公司进行相关工程款项的支付。公司将收到的工程款计入合同负债或其 他应付款，项目建设支出计入存货，并以项目估 算总投资为基数(根据最终批复的投资概算作相应调整)，按照合同约定比例收取代建管理 费，工程达到约定节点或待项目竣工结算后，确认代建项目收入并结转成本。
2022年及2023年1-3月，日照城建投资集团分别确认代建工程收入2.86亿元和0.82亿元，主要构成如下表。
截至2022年末，日照城建投资集团主要在建代建项目为日照市公共卫生服务中心项目，项目建设周期自2021年1月至2023年12月，计划总投资13.3亿元，已累计投资5.66亿元，累计确认收入3.11亿元，已收到政府拨付的工程款6.65亿元。公司暂无拟建的代建项目。
日照城建投资集团商品房销售业务由子公司日照城投置地有限公司(原日照尚城置业有限公司，2021年更改为现名，以下简称“城投置地”)和日照青苹果置业有限公司(以下简称“青苹果置业”) 负责运营，城投置地和青苹果置业分别具备房地产开发叁级资质和暂定资质，主要从事住宅项目的开发销售。
截至2023年3月末，公司主要完工房地产项目3个，大部分已实现销售;主要在建项目3个，计划总投资24.5亿元，已投资16.8亿元，2个项目已开始预售，合同销售金额累计15.66亿元，销售情况较好。截至2023年3月末，公司储备住宅用地两宗，合计127.2亩。
截至2023年3月末，公司拟建商品房项目主要有2个，计划总投资33.2亿元。
日照城建投资集团旅游业务仍主要由子公司日照市文化旅游集团有限公司(以下简称“日照文旅”)运营，收入主要来源于旗下景区运营、酒店管理、文化会展及婚庆业务等。公司主要负责运营万平口景区(国家4A级旅游景区)、东夷小镇和日出东方海之秀、水上公园等旅游资源。
项目建设方面，截至2023年3月末，公司主要在建的旅游项目仍为东湖宾馆、黄海之眼和日照开元森泊度假乐园项目(以下简称“开元森泊项目”)。开元森泊项目由子公司日照城投开元森泊旅游发展有限公司(公司及杭州开元森泊旅游投资有限公司共同出资成立，公司持股70%，以下简称“开元森泊项目公司”)负责建设，建成后由开元森泊项目公司以委托管理模式交由杭州开元森泊投资有限公司运营，由其派驻运营管理团队。
截至2023年3月末， 上述3个项目计划总投资41.8亿元，已投资21.28亿元。
日照城建投资集团承揽的自营政府类项目主要为日照市科技馆和日照市体育公园，计划总投资16亿元，截至2023年3月末已投资10.11亿元。资金来源方面，日照市科技馆项目资金来自财政投入和自有资金，其中财政投入资金2.99亿元; 日照市体育公园项目获得日照市财政局拨付的2.3亿元项目建设资金，其他使用自有资金投资， 建成后由公司负责运营，公司通过门票、商铺租金及景区内二次消费等方式实现收入。
其它自营项目主要为海帆商务中心。截至2023年3月末，海帆商务中心项目已投资4.59亿元，主要经营商务办公场所及酒店公寓，于2019年10月已投入运营。2022年实现运营收入0.18亿元。
截至2023年3月末，日照城建投资集团主要在建的自营项目计划总投资合计57.8亿元，尚需投资26.41亿元，公司存在较大的资金支出压力。同时，公司自建项目处于培育期，投资回收期较长，且主要为旅游类项目，未来项目运营情况有待观察。
日照城建投资集团建材及商品销售业务主要由控股子公司日照城投供应链有限公司(以下简称“城投供应链”)负责。
2022年，日照城建投资集团建材及商品销售业务规模较上年扩大，销售品种主要为矿粉，销售金额达8.83亿元，占建材及商品销售业务收入的92.46%，公司建材及商品销售的其它产品还包括焦炭、电梯和电线电缆等。
2022年，日照城建投资集团建材及商品销售业务前五大客户占比98.73%，客户集中度高，客户包含国企和民企，需关注交易对手方风险和坏账风险。
截至2022年末，日照城建投资集团资产总额较年初增长28.72%，资产构成相对均衡。
截至2022年末，日照城建投资集团流动资产较年初增长 15.66%。
截至2022年末，日照城建投资集团货币资金较年初下降63.06%，主要系偿还债务及项目投资所致。货币资金主要包括银行存款3.55亿元和0.69亿元受限货币资金。公司货币资金受限比例为16.27%，主要为银行承兑汇票保证金、履约保证金和定期存款。
截至2022年末，日照城建投资集团应收账款较年初增长20.73%，主要系新增应收董家滩村和北苗家村安置房销售款及应收兴业及安泰三区的管理费收入。截至2022年末，公司累计计提坏账准备 金额合计1.4亿元，较年初增长28.17%。截至2022年末，公司应收日照市财政局土地整理业务款项30.30亿元，占应收账款期末余额的62.78%，集中度较高。
截至2022年末，日照城建投资集团其他应收款较年初增长38.86%，主要系内部借款往来(日照市人防资产运营集团有限公司等)增加所致。截至2022年末，公司其他应收款账龄在1年以内的占比为23%，账龄在1至2年的占比为76.36%。
截至2022年末，前五名欠款方集中度一般，欠款方中，日照东华智谷置业有限公司为青苹果置业的合资公司，公司对其的应收款系日常经营借款;公司对新东港控股集团有限公司的应 收款为合作开发房地产项目产生的资金往来; 对其他应收款前五大欠款方累计计提坏账准备1.1亿元。
截至2022年末，日照城建投资集团存货较年初增长11.75%，其中开发成本账面价值38.62亿元(占 96.67%)，增长主要为购买莒县C2022-08号地块、文慧嘉园项目土地。公司存货累计计提跌价 准备5.5万元。
截至2022年末，日照城建投资集团非流动资产较年初增长47.92%。
截至2022年末，日照城建投资集团固定资产较年初下降20.36%，主要系海帆商务中心、海曲人家固定资产转投资性房地产所致。截至2022年末，公司固定资产累计折旧5.39亿元，固定资产成新 率(固定资产账面价值/固定资产账面原值)为74.13%。
截至2022年末，日照城建投资集团在建工程较年初增长60.63%，主要系度假乐园、足球中心和国医坛 医院项目等项目建设投入增加所致。
截至2022年末，日照城建投资集团无形资产较上年初增长7.27%，主要系新增国医坛医院土地使用权所致。
截至2023年3月末，日照城建投资集团资产总额和结构均较上年末变动不大。
截至2023年3月末，日照城建投资集团受限资产合计13.43亿元，受限比例5.76%，包括无形资产 5.71亿元、在建工程4.32亿元、投资性房地产1.99亿元、货币资金0.69亿元、存货0.49 亿元和固定资产0.23亿元，主要因借款抵押受限。
截至2022年末，日照城建投资集团所有者权益52.62亿元，较年初增长7.3%，主要系资本公积、未分 配利润以及少数股东权益增长所致。其中，实收资本、资本公积和未分配利润分别占9.5%、 69.68%和 13.39%。
截至2022年末，日照城建投资集团实收资本较年初无变 动，仍为 5.00 亿元;资本公积为36.67 亿元，较年初增长2.42%，
截至2023年3月末，日照城建投资集团所有者权益54.56亿元，较年初增长3.68%，规模及构成较年初变化不大。公司所有者权益稳定性较强。
截至2022年末，日照城建投资集团负债总额较年初增长36.67%。
截至2022年末，日照城建投资集团流动负债较年初增长59.59%。其中，截至 2022 年末，公司合同负债较年初下降43.93%，主要为预收房款减少所致。 截至2022年末，公司其他应付款较年初增加了36.84亿元，增幅为343.24%，主要系公司与城投集团的拆借款增加所致。
截至2022年末，日照城建投资集团非流动负债较年初增长9.66%。其中，截至2022年末，公司长期借款较年初增长45.56%，主要系保证借款增加所致。截至2022年末，公司应付债券较年初增长8.95%，公司本部存续债券规模 56.61 亿元，于2023年到期及行权的债券规模13.64亿元。截至2022年末，长期应付款较年初下降26.77%。公司长期应付款主要为应付融资租赁款和应付日照市经济开发投资有限公司的项目款项，本报告已将长期应付款中的有息债务调整至长期债务核算。
截至2022年末，日照城建投资集团全部债务108.6亿元，较年初增长10.89%，其中短期债务占46.28%，长期债务占53.72%，债务结构有待优化。截至2022年末，公司全部债务主要由债券融资(占比52.13%)、银行贷款(占比38.5%) 和融资租赁(占比7.97%)构成，债券融资占比 较高。截至2022年末，公司资产负债率、全部债务资本化比率和长期债务资本化比率较年初 有所提升。
截至2023年3月末，日照城建投资集团负债总额较年初增长2.81%。公司全部债务97.81亿元，较年初下降9.94%，主要系债券兑付所致。从债务指标来看，截至2023年3月末，公司资产负债率较上年初有所上升、全部债务资本化比率和长期债务资本化比率较上年初有所下降，整体债务负担较重。
截至2023年3月末，日照城建投资集团于2023年4-12月、2024年、2025年和2026年及以后公司到期的有息债务规模分别为33.51亿元、30.70亿元、21.50亿元和12.12亿元。
2022年，日照城建投资集团营业总收入较上年增长43%，营业成本较上年增长69.97%，营业利 润率较上年下降12.32个百分点。
日照城建投资集团期间费用以管理费用和财务费用为主。2022年，公司期间费用较上年增长0.9%，主要系公司融资成本提高，财务费用上升所致。2022年，期间费用占营业总收入的比重为17.71%，公司费用控制能力较弱。
从盈利指标看，2022年，总资本收益率和净资产收益率有所下降。日照城建投资集团整体盈利能力一 般。
2023年1-3月，公司实现营业总收入5.34亿元，同比增长67.23%。同期，公司利润总额为-0.24亿元，营业利润率为17.33%。
从经营活动来看，2022年，日照城建投资集团经营活动现金流入较上年增长77.67%，主要系收到城投 集团内部借款所致。经营活动现金流出量较上年增长38.07%，主要系支付房地产项目款项所致。综上，公司经营活动现金流为净流入。同期，公司现金收入比较上年下降52.82个百分点，收入实现质量较差。
从投资活动来看，2022年投资活动现金流入大幅减少，主要是政府补贴减少所致。2022年，投资活动现金流出大幅增长，主要是对足球中心等项目的投资支出。2022年，公司投资活 动现金流仍呈净流出状态。
从筹资活动来看，2022年，日照城建投资集团筹资活动现金流入量较上年增长43.79%，主要系公司融资力度上升所致;筹资活动现金流出量较上年增长61.34%，主要系偿还债务支付的现金增加 所致。公司筹资活动现金由净流入转为小幅净流出。
2023年1-3月，日照城建投资集团经营活动现金流量呈净流入，投资活动和筹资活动现金流量呈净流出。
从短期偿债指标看，截至2022年末，日照城建投资集团流动比率、速动比率和现金短期债务比均较年初有所下降。截至2023年3月末，流动比率和速动比率较年初仍有所下降，现金短期债务比较年初有所上升。剔除受限货币资金后，公司现金短期债务比降低至0.13倍。整体看，公司短期偿债指标表现弱。
从长期偿债指标看，2022年，日照城建投资集团EBITDA和EBITDA/利息支出较上年略有下降，全部债务/EBITDA 较上年有所上升。整体看，公司长期偿债指标表现尚可。
截至2023年7月7日，日照城建投资集团无重大未决诉讼。
截至2023年3月末，日照城建投资集团银行授信额度合计66.94 亿元，尚未使用额度13.27亿元。公司间接融资渠道有待拓宽。
截至2023年3月末，日照城建投资集团对外担保余额22.67亿元，担保比率为41.55%。其中，公司对日照市山泽海洋旅游产业开发有限公司(为公司合营企业，以下简称“海洋旅游公司”)的担保余额为5.29亿元、对山东省机场管理集团日照机场有限公司的担保余额为0.42亿元、对山 东海洋文旅集团有限公司(以下简称“海洋文旅公司”)的担保余额为0.98亿元、对日照交通能源发展集团有限公司(以下简称“交通集团”) 的担保余额为12.48亿元、对日照岚山疏港铁路有限公司的担保余额为3.5亿元。被担保企业均为日照市国有企业，其中，交通集团和海洋文旅公司的实际控制人均为日照市国资委，公司或有负债风险可控。
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发表于 2023-7-16 13:19:18
