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国家统计局发布2023年上半年全国房地产市场基本情况和6月70城房价数据情况。
至此，7月份频频利好政策（存量贷款利率有望下调、LPR再降等）的原因，得到了揭晓：
大盘基本面稳住了，但“疤痕效应”作用下，市场预期依然并没有出现明显的正向回暖，保守观望依然是目前市场的主要情绪。
在这个背景下，目前市场现状如何？
值得我们重点关注。
景气指数持续下滑
94.06成近一年多最低值
先来看2023年上半年全国房地产市场基本情况数据报告。
丨房地产开发投资完成情况：
上半年，住宅投资44439亿元，下降7.3%；住宅施工面积557083万平方米，下降6.9%；住宅新开工面积36340万平方米，下降24.9%；住宅竣工面积24604万平方米，增长18.5%。
从市场数据来看，房企的投资意愿和新开工面积出现明显下降，主要原因在于多数房企拿地计划出现变化，特别是在部分二三线城市。而这样的情绪也一定程度上影响了市场情绪，让购房者更保守。
不过，在”保交楼“的大政策背景下，住宅竣工面积出现了同比回升，政策开始继续发力，金融16条也继续延续，为保交楼提供更有利的政策支撑。
根据亿翰智库发布的报告，头部房企依然是保交楼的主力，50家典型房企中，碧桂园、万科地产、融创中国、保利发展、绿地集团这5家房企的交付套数均超过10万套，占TOP50房企整体交付量的36.38%。
而这，也是接下来购房者在置业时需要关注的点，优先关注头部房企。
丨商品房销售和待售情况：
上半年，住宅销售面积下降2.8%，住宅销售额增长3.7%。
面积下降，销售额却依然上涨，面包和面粉的关系，依然保持，不过，从降幅和增幅来看，降幅出现回缩，意味着市场出现好转，销售额涨幅减小，也一定程度上说明价格控制的比较完善，再不会出现明显的大涨大落。
丨房地产开发景气指数：
6月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为94.06。
从数据来看，作为判断房地产市场是否景气、活跃和信心的指标之一，国房景气指数2022年1月首破100后，一直呈现着下跌趋势。虽然在今年2-4月出现止跌趋势，但由于长期没有重磅利好和实质性的预期利好刺激，在6月还是出现了明显下跌，并成为近一年多以来最低点。
从景气指数来看，后续市场预期恢复和情绪修复或将成为政策的主力方向，而这一点，也可以期待一下这个月末的重要会议。
西安新房价格环比再涨
2点因素值得关注
回到西安的市场表现来看，和很多人想象中不同，虽然现阶段全国楼市大环境出现下行趋势，但西安的新房价格依旧在这一轮市场回调中保持坚挺态势。
从数据表现来看，去年12月至今，西安新房价格环比变化都呈现出正向涨幅状态，6月西安新房房价环比上涨0.3%，上涨幅度位居全国70城第三，排名较靠前的涨幅数据也说明了西安新房市场的表现整体向好。
当然，导致新房数据稳定且温和上涨的原因，有两个。
丨上半年主城新房的供应量的变化
根据数据机构信息来看，今年上半年西安新建商品住宅供应在2.6万套左右，相比去年来看供应量有一定的减少。
这样的供应量加上现阶段城市常住人口增加、购房改善需求增多，新房市场的需求进一步更加，供应有所下降但需求增加的情况下，很难让房价涨幅有下跌趋势，毕竟楼市发展还是要以稳定为主。
而进入下半年，在我们此前的稿件中，对于西安7月计划加推的楼盘和未来几个月计划入市的纯新盘也有过统计，楼盘数量相对较多，如果能够如期释放预计也会进一步缓解入市新房的供应问题，从新房房价的变化来看，或许环比涨幅也能继续保持稳定。
丨市场改善需求和改善房源供应的增加
根据70城房价数据变化情况来看，6月份西安新房的不同产品类型价格也有着不同的涨幅情况。
90㎡以下的小户型价格环比涨幅0%、同比涨幅1.0%；90-144㎡市场主力户型产品价格环比上涨0.3%、同比上涨1.7%；144㎡以上的改善产品的价格环比上涨0.4%、同比上涨1.7%，涨幅量最大。
丨6月西安各面积段新房房价涨幅情况
从数据中能够发现，新房市场中144㎡以上的价格有所上扬，当然一方面是由于市场供应的新房房源中，改善楼盘量增大；另一方面也是由于市场改善需求的增加，因为需求在增所以房企打造产品过程中洞悉到这一点，因此也积极加快推出改善型房源入市。
房价上涨+住宅面积改善化
购房者如何精确选择
能够发现，在市场大环境的影响下，房价和住宅面积都有一定程度的变化，而对于购房者来讲，如何在市场变化中精准把握住适合自己的区域和房源，如何进行更准确的置业选择，是更需要大家关注的。
就目前来看虽然整体数据在上涨，但西安各区域的房价水平还是有所差异，因此建议购房者们首先了解自己的置业资金状况，再关注各区域的房价和主力购房面积段。
根据7月待登记房价数据来看，现阶段整体市场均价在1.79万元/㎡左右，而超过这个整体市场均价的区域，楼盘均价都已经超过2万元/㎡。
就数据来看，航天基地、高新和曲江大明宫三个区域是现阶段楼市整体均价相对较高的区域，而从三区域的产品面积段信息来看，也能发现主要在130㎡-200㎡，房源面积段中130㎡及以下仅占比30.6%。
这说明这三个价格较高的区域无论是现有房源还是未来住宅，大概率是以品质改善房源为主，而面积也是改善类的大面积户型。
2万+元/㎡的均价加上130㎡起步的面积，总价至少260万起步，一套首付78万起，二套首付104万起。按照这个价格购房者们可以计算一下手头的资金程度，再做考虑，如果资金足够可以关注这三个区域，毕竟就目前来看三区域推出的房源从规划到设计都有亮点。
需要注意的是，国际港务区现阶段待售楼盘的价格也已经不再是想象中的1.5万元/㎡左右，在区域发展的过程中整体偏向改善化，当然对于刚需购房者来讲还有少量可以“捡漏”的性价比项目及房源，但还是建议要抓紧机会，毕竟卖一套少一套。
通过对区域的均价及房源主力面积，对于购房者来讲也更容易进行自己的置业判断，锁定房源选择较多的区域后，再对比地段房源等信息筛选。
目前来看，选择好房子主要关注房企品牌、楼盘地段、周边配套及产品本身，根据自己现阶段生活所需再进行排序，例如选择哪些地段，周围优先看地铁还是看教育，住宅满足住本身还有哪些服务或使用功能等等。
结合自身需求，在接下来的置业过程中，重点关注“性价比高”以及“产品好”这两类房子进行关注，在未来价值上“更抗打”，也更“安稳”。除了“非选不可”的刚需朋友们外，本身需求就是改善提升的朋友们，更要注意这样的新置业逻辑，宁缺毋滥。
而对于二手房市场，受到市场情绪与预期的双重打击，市场下行保持持续，越是在这个时候，对于想要购买二手房的朋友们来说越是机会，积极挑选笋盘、性价比房源，积极谈价，总会有一定的收获。
而对于二手房东来说，则需要对楼盘价值进行认清，如果产品本身优质，那自然也无需过度折价，保持平稳心态挂牌即可，亦或者等这个月月末的大会结束后，再根据政策风向，进行对应的动作。
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发表于 2023-7-17 18:40:56
