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作者：余飞
01 | 北京楼市量价齐跌
“北京6月二手房量价齐跌，二手房挂牌量近20万套”，这是7月5日财联社置顶的地产新闻。
这是发生在北京房价调整的背景下。国家统计局披露的5月份数据显示，北京二手房价格环比下跌了0.6%。
中房指数系统百城价格指数，6月北京二手住宅平均价格为76275元/平方米，环比下滑0.09%。
也就是说，北京的二手房，降价也卖不动。同时，也意味着，北京的房价下跌空间，还将继续扩大。
6月份，北京二手房网签量11607套，环比下降10.6%，成交数据已经跌至2023年3月的一半，是今年以来成交量第二低，同时连续三个月跌破1.5万套的荣枯线。
数据：北京市住建局
有人可能会说，北京那么多有钱人，而且需求旺盛，全国人民都想在北京买房，北京的房子怎么会卖不出去？
第一，一个城市的实力再强大，房价也不可能永远涨下去。严重脱离城市的平均整体购买实力，房价调整必然会发生。
数据：贝壳找房
第二，作为中国最牛的城市，北京楼市的基石自然非常坚固，但是，无论当下哪个城市的楼市，支撑力量都不在富豪，而在中产人群。
有钱人再怎么炒作，都必须要中产人群来接盘，来成为冤大头，才能形成炒作链的闭环。
当中产人群就业、收入充满着不确定性的时候，便会无力接盘。同时，宏观经济的不确定性，让炒房的有钱人群也失去了信心，需要降价，来实现逃离变现。
这就是北京楼市降价也很难卖动的根本逻辑。
02 | 折叠的城市
降价卖不动的，何止北京。或者说，北京尚且如此，遑论其他城市。
上周写了上海楼市，上海的顶流学区房价格也在大幅缩水。
每日经济新闻披露，上海学区房“最强阵地”在市场下行中失守了，部分溢价过高的学区房，“价格已经回到了5年前”。
列举了浦东新区顶流学校明珠小学的“老破小”朱家滩小区、浦东新区的梅园片区。前者从高点时期的15万，降到了如今9万左右的成交价，后者则从最高点的20万出头，降到了如今的13万至15万。
可以看到，即便降价如此厉害，也是大多数人遥不可及的梦。
这个世界是折叠的，北京折叠，上海折叠，深圳折叠，广州折叠。
折叠之下，痛苦并不相通。当下有钱人的烦恼，是如何成功套现，如何去买到倒挂悬殊的新盘，让自己的资产更上一层楼。穷人的痛苦，是如何赚到明天的饭菜钱，如何赚到下个月的房租钱。
而这样的降价房子，上海有一大堆。易居研究院披露，上海6月初的二手房挂牌量高达18万套，相比于年初二手房挂牌量增加了82%，增量位居全国第一，其次是武汉、西安。
挂牌量位居全国第三，仅次于重庆和成都。
13个重点城市二手房挂牌量
二手房挂牌量越来越多，二手房成交量却越来越少，挂出的比卖掉的还多，这是当下几乎所有城市的烦恼。
问题的症结在哪？在于，降得还不够。
那些手持多套房子，打算降价套现的人，以为一套1500万的房子，我降价500万，力度已经可以了吧，应该会有人来争抢吧。但是降至1000万，除了他们自己的这个阶层，能够买得起，普通人谁买得起。
而问题的关键，他们这个阶层的人，不屑于接他的盘，他们自己都着急套现，那还会傻傻去接盘。这些降价房子，只能寄托于真正的刚需。
但真正的刚需，有实力早就买了，只剩下一批空有需求没有实力的人群，如何接得起1000万的盘子。
要想解决当下的楼市烦恼，唯一的途径就是缩小房价与收入之间的鸿沟。
但这个问题很难。提升收入很难，大降价也很难。
提升收入方面，央行最新公布的《2023年第二季度城镇储户问卷调查报告》显示：
第一，只有14.4%的人认为收入会增加，85.6%的人认为未来收入不变和下降。其中，认为收入会下降的比例为15.1%，占比在增加。
第二，11.9%的居民认为“形势较好，就业容易”，44.5%的居民认为“一 般”，43.7%的居民认为“形势严峻，就业难” 或“看不准”。就业预期指数为48.7%，比上季下降3.6个百分点。
第三，倾向于存款的人越来越多，倾向于消费和投资的人越来越少。
导致这种局面的原因，是宏观经济环境的不确定。大家对未来的收入和就业没有信心，所以这会儿，买房的人越来越少，同时提前还贷也在同步进行中。
大家现在是，有负债的忙着缩减负债表，没有负债的，根本不敢去负债。
在收入短期内无法提升的背景下，唯有来一场诚意降价，方可释放楼市的流动性，但阻力很大很大。
03 | 降价阻力来自哪里
最近，网上疯传的一个段子，是大家不断在强调房价贵，但他们充耳不闻，给出了除降价以外的所有措施，就是不提降房价。
为何始终不说降房价？因为房地产牵连着一大堆事情。
第一，房地产牵连着上下游产业，牵连着消费与经济，牵连着就业，一荣俱荣，一损俱损。
在就业方面，中国房地产行业从业人员大约1300万；建筑行业5800万人里，至少4000万跟商业房地产密不可分；由于全国财政收入的35%以上直接来自卖地收入和房地产税收，那么全国财政供养人口5000万里，三分之一相当于吃房地产饭。
第二，房价一旦大降，会引发抛盘行为，对金融系统的安全性构成威胁。
第三，房地产关联着地方债。
公开数据显示，去年年底，全国3000多家城投平台，城投债规模在54万亿左右，超过一般债和专项债的总和。当然，城投债具有相当的隐蔽性，还有不少估计没有统计进来，有些机构预测达到70万亿。
显性债务和隐性债务加在一起，超过100万亿。怎么还？
过去是靠卖地还，现在卖地收入大缩水，指望不上。他们认为，降价会让卖地收入更加缩水，地方债更难化解。
以上三个理由，大概就是房价诚意下降的最关键阻力。所以，哪怕最不依赖土地财政的深圳，最近也开始落地二次房改，发布了公租房、保障性住房、共有产权住房的管理办法。
来源：深圳市住建局
总结来说，深圳未来的新房增量中，40%是商品房，60%是保障性住房（包括公租房、保障性租赁住房、共有产权住房）。
其设定的模式，大概就是，土豪买豪宅，中产买商品房，白领买共有产权或者住保障性租赁住房，困难家庭住公租房。
这一模式，看似是给困难人群的住房兜底，但从另一个角度看，何尝不是对高房价的一种无能为力和妥协。
但是，本号认为，这里的逻辑存在漏洞，或者说，以上三点都是过去的惯性思维。
当人口见顶下降，当城市化速率见顶放缓，当新生儿人口一年比一年少，当收入和就业不确定性加大的背景下，思维该转变了。
用一句老话来说，两害相权取其轻。二手房业主的主动降价，其实是楼市开裂声的前奏，他们更懂得市场。
除了诚意降价，没有更好的办法来激活流动性。
而且，楼市最怕的并不是降价，而是失去流动性。没有流动性，一切都是纸面财富，没有流动性，土地就卖不出。房地产更会拖累经济。
没有流动性，只能让房地产陷入僵局，会让风险越积越多。诚意降价，才能释放风险。风险从来都不靠堵能够解决的，就像洪水一样，疏导才是最好的办法。
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发表于 2023-7-5 11:35:09
